2009年上半年，郑州市商品房市场和土地市场均呈现前冷后热，2010年在房地产市场火热一年后，宏观调控方向逆转，商品房市场热度下滑，尤其是二季度成交量冰火两重天。反观土地市场，一季度开发商拿地热情高涨，而二季度出让力度缩小，多宗地块底价成交，且出现流拍现象。北京费雷格房地产营销策划有限公司郑州公司分析认为，在年度8655亩住宅用地计划供应压力下和促进房地产市场平稳健康发展目标驱动下，下半年郑州市土地出让力度将加大，但受开发商资金制约，土地成交价格难以出现大幅波动。

　　下半年土地出让力度将加大

　　2010年上半年，郑州市累计出让土地80幅、440.82万平方米，比2009年同期多出34幅、182.16万平方米，出让力度显著加大。

　　2010年上半年，以工业用地和城镇住宅用地为主，仓储用地出让力度加大。

　　2010年上半年郑州市出让土地仍然以工业用地和城镇住宅用地为主，此两种属性累计占比高达74%，但占比均较2009年同期小幅下滑；仓储用地占比攀升显著，主要受郑东新区商都路沿线土地密集出让拉动；商办用地和公建用地占比均较2009年同期下滑显著，但商办用地出让面积小幅攀升。

　　2010年上半年，郑州市累计出让城镇住宅用地143.60万平方米，距年度8655亩住宅用地出让计划相差较大，故下半年土地出让力度将显著加大。

　　上半年拿地主要在东区

　　2010年，主要集中在郑东新区和东开发区，区域分布极不均衡。

　　2010年上半年，从供应幅数看，郑东新区雄踞鳌头，供应高达45幅，遥遥领先于其他区域，但从供应面积看，东开雄踞鳌头，郑东新区次之，由此可以看出，2010年上半年郑州市出让土地主要集中在郑东新区和东开。

　　相较于2009年同期，2010年上半年，郑州市出让土地区域分布极不均衡，东开和郑东新区占据大半江山，管城、二七、西开和中原瓜分余下市场，惠济和金水均为零供应，土地供应不均衡为商品房市场区域间分布不均衡奠定基础。综观2009年与2010年上半年，郑东新区占比均极为显著，主要受城市发展导向和政策拉动，此区域“热点”不变；中原区土地出让力度显著加大，彰显区域内发展热度的提升，一线巨头的进入、庞大的土地储备为区域房地产市场发展势头的高涨奠定基础；金水、管城两区域虽出让力度显著下滑，但区域引力大，在建大型项目多，潜在供应量大；东开虽出让力度占比显著，但均为工业、仓储用地，对商品房市场影响甚微；惠济区和西开发区土地出让力度均较小，与区域内房地产市场发展不温不火紧密关联，但惠济区囤积土地众多，地铁2号线的建设将带动区域商品房市场开发热度的高涨。

　　中原区住宅用地最多

　　2010年上半年，郑州市出让土地用途多样，但除住宅用地外，其他用途土地区域分布均较为集中。其中，工业用地悉数分布在东开、西开两区域；科教、商办用地仅郑东新区有出让，仓储用地集中在东开和郑东新区。城镇住宅用地多区域均有分布，但主要集中在中原、管城、二七、郑东新区4区域，西开仅有少量供应，惠济、金水两区域均为零供应。

　　南区和西区住宅市场热度趋高，郑东新区激情不减。2010年上半年，郑州市出让住宅用地区域分布不均衡，主要集中在西区、南区和郑东新区。中原区城镇住宅用地出让面积和规划建筑面积均位居首位，主要受改造项目带动，彰显区域房地产开发热度和开发商较高的拿地激情，土地市场的放量为商品房市场的发展埋下伏笔；二七区土地出让面积占比13%，但规划建筑面积占比19%，彰显高容积率特点，区域内土地来源主要受华润万象城和康桥金域上郡、康桥溪山御府等项目土地出让带动；管城区土地出让面积占比27%，规划建筑面积占比23%，主要受尚庄城中村改造影响；郑东新区出让面积和规划建筑面积占比显著，可以看出郑东新区的开发热度不减，龙湖南区将吸引开发巨头的进入，带动整体档次的提升。综上所述，改造用地是中原、二七、管城三大老城区土地出让的主要来源，郑东新区新片区的崛起将带动高品质楼盘的开发和吸引巨头的进入。

　　中小地块成主角

　　受商办用地带动，中型用地占比最为显著。2010年上半年郑州市出让住宅用地主要以中型用地为主，1万～5万平方米出让高达44幅，主要受商办用地拉动；5万～10万平方米出让14幅，主要为仓储用地和城镇住宅用地；1万平方米以下和10万平方米以上均为11幅，由此可以看出2010年上半年，郑州市出让土地单幅规模呈现“两头小、中间大”。

　　科教用地单幅规模偏小，商办、仓储用地以中、小规模为主，工业用地面积跨度比较大，但整体而言以中型规模和偏大型规模为主；城镇住宅用地各面积段均有分布，相对分散。

　　受郑东新区带动，1万～5万平方米占比领先，其他规模占比相当。受郑东新区带动，1万～5万平方米占比最为显著，其他规模占比相当。郑东新区出让城镇住宅土地以中小型地块为主，缘于区域土地稀缺性，但龙湖南区的建设将带动大宗土地的出让；二七区累计出让城镇住宅用地3幅，但单幅规模相差比较大；中原区出让城镇住宅用地6幅，以大型和超大型规模为主；管城区出让城镇住宅用地3幅，其中10万平方米以上占2幅，均为尚庄城中村改造用地；西开发区仅出让1幅，为中型规模。由上可以看出，郑东新区单幅规模较小，中原、管城两区域后续开发楼盘规模优势显著，二七区规模相差比较大。

　　容积率分析

　　工业、仓储用地容积率较低，商办用地容积率最高，城镇住宅用地容积率分布相对分散。

　　2010年上半年郑州市出让土地中，各用途间容积率分布相差比较大，工业用地容积率最低，仓储用地次之，商办用地容积率最高，住宅用地容积率分布较为分散。工业用地容积率均分布在2以下，仓储用地集中在2～3，此两种属性均以低容积率为主；商办用地2～6、7以上均有分布，其中，容积率7以上幅数高达11幅；城镇住宅用地容积率相对分散，2～7均有分布，其中，3～4出让13幅，占比过半；科教用地仅出让1幅，容积率分布在4～5。

　　中原区、郑东新区城镇住宅用地容积率跨度比较大，二七区城镇住宅用地容积率偏高

　　2010年上半年，郑州市出让城镇住宅用地各区域容积率相差比较大。其中，中原区和郑东新区跨度比较大，中原区2～6均有分布，但3～5占比显著；郑东新区3～7均有分布，但3～4占比最为显著；管城、西开两区域容积率均集中在3～4；二七区出让土地单幅最低容积率集中在5～6，由此可以看出二七区容积率最高。综上所述，2010年上半年，郑州市住宅用地容积率主要集中在3～4，二七区容积率偏高，居住舒适性欠缺。

　　工业用地单价最低，商办用地单价最高

　　2010年上半年，郑州市成交土地单价90.35万元/亩，其中，工业用地价格最低，仓储用地次之，若排除此两种用途土地影响，上半年，郑州市土地成交单价为202.85万元/亩。

　　2010年上半年，郑州市商办用地单价最高，为334.91万元/亩，主要受郑政东出（2010）014号、郑政东出（2010）015号地块拉动，新东站的开建为新商圈的形成奠定基础，将带动周边商办用地出让力度的加大，也为价格的攀升奠定基础；城镇住宅用地成交均价183.52万元/亩，显著低于商办用地；科教用地成交仅1幅，但处于郑东新区，价位突破100万元/亩。

　　城镇住宅用地西开发区价格最高

　　上半年，郑州土地出让管城区价格最低，中原区次之，西开价格最高。2010年上半年，郑州市各区域城镇住宅用地单价相差比较大，其中，西开价格高达457.80万元/亩，显著高于全市平均水平，管城区价格最低，区域间峰值和谷值相差322.49万元/亩。

　2010年上半年，西开仅有1幅土地成交且刷新了郑州地王纪录，故单价遥遥领先于其他区域；二七区成交单价为363.56万元/亩，显著领先于其他老城区，主要受区域内优质地块尤其是华润万象城影响显著，高容积率在一定程度上降低项目开发成本；郑东新区成交单价为229.47万元/亩，显著落后于西开和二七，但高于全市平均水平；中原区成交单价135.97万元/亩，主要受区域内郑政出〔2010〕16号、郑政出〔2010〕34号两个三环外地块低价成交制约，再加上郑政出〔2010〕8号城中村改造用地的影响；管城区成交单价为135.31万元/亩，主要受尚庄城中村改造用地影响。（商报记者郑斌）